Еще три-четыре года назад размещение туристов в апарт-отелях воспринималось рынком, скорее, как экзотика. И если в Санкт-Петербурге, Москве, Краснодарском крае и Калининградской области апарт-отели уже заявили о себе как о значимом сегменте рынка, то в других частях нашей страны, включая города-миллионники, это были единичные предложения. Однако год-два назад ситуация начала стремительно меняться, и сегмент апарт-отелей пошел в активный рост и по числу открывающихся апарт-отелей, и по количеству принимаемых гостей, и по уровню загрузки.
Летний сезон 2024 года лишь подтвердил растущую популярность апарт-отелей у туристов. По данным крупнейших туроператоров по внутреннему туризму, а также сервисов онлайн-бронирования, доля запросов на размещение в апарт-отелях в этом году выросла по сравнению с прошлым годом на 30%. Сами апарт-отели в популярных туристических центрах говорят о приросте числа гостей в 2024 году на 10-15% по сравнению с прошлым годом. Однако любой активно развивающийся сегмент рынка переживает и свои «болезни роста». Это касается и спроса, и предложения. В чем специфика сегодняшней ситуации на рынке апарт-отелей в Сочи? Своим мнением на этот счет поделились:
Итоги сезона: что порадовало, что огорчило
Для сочинских апарт-отелей этот летний сезон в целом оказался успешным. Это касалось и глубины бронирования, и уровня загрузки. По словам директора по стратегическому развитию сети апарт-отелей Mirror Hotels Тамары Сосновских, те планы, которые сеть ставила себе на этот сезон, реализованы в полной мере:
– Летние месяцы 2024 года стали для нашей сети очень результативными. Высокая загрузка на уровне 90% наблюдалась во всех отелях. Кроме того, мы видим, что и бархатный сезон в Сочи пользуется популярностью. По предварительным данным, загрузка в сентябре ожидается на таком же уровне.
Одним из популярных отелей в этом сезоне стал Mirror Family в Адлере, потому что там не так много отелей уровня 4* и такого формата, как у нас, а именно концептуальных отелей семейного формата с собственной инфраструктурой. Я имею в виду подогреваемые бассейны, свою территорию, услуги для детей: анимацию, детские площадки, просмотр фильмов, комплименты для детей. Средняя стоимость размещения в отеле Mirror Family этим летом составила около 13 500 руб.
При формировании стоимости номера за сутки мы применяем динамическое ценообразование. В условиях высокой конкуренции на рынке Сочи нам важно быть максимально гибкими. С этой целью мы анализируем конкурентную группу с помощью сервиса Hotel Advisors, который предоставляет информацию о всех участниках рынка и их ценовой политике. Благодаря этому, мы можем составить оптимальную ценовую стратегию, которая позволит нам привлечь больше гостей. Пользуясь случаем, я призываю всех отельеров присоединяться к этому сервису, поскольку чем больше в нем будет участников, тем адекватнее будет оценка рынка и показатели загрузки.
Антон Бодокия, ADAMAND Resort:
– Летний сезон нас порадовал: наши отели как в прибрежной, так и в горной части были загружены на 95%. Удивил тот факт, что летний сезон в нашем прибрежном отеле начался аж в апреле месяце. Также хочу отметить, что наши отели одни из лучших по показателю RevPar, который мы отслеживаем в аналитических системах и, в частности в Hotel Advisors. Не могу сказать, что нас что-то огорчает, однако есть вопросы, которые заслуживают особого внимания, и в этом году это стал дефицит кадров.
Валентина Магидс, Sateen Group:
– Для нашей компании это был первый сезон нашего первого объекта в Сочи, поэтому мы не можем дать объективную оценку – нам пока не с чем сравнить. Но сопоставляя свои результаты с результатами коллег, можно говорить о том, что сезон прошел для нас хорошо. Мы видим, что в целом не уступаем коллегам, а по ряду показателей иногда превосходим их. Добавлю, что наш апарт бутик-отель «Булгаков» открылся в марте, поэтому, когда наши коллеги уже имели плотное бронирование своих апарт-отелей на май-июнь, нам приходилось, условно, подбирать остатки.
Чем огорчены, трудно сказать, но отмечу, что очень поздно открылись пляжи – только 1 июня и то под сильным напором мэра города. А ведь активный приток гостей на курорт начинается с майских праздников, и люди очень ждали открытия пляжей. Увы, большинство из них, в т.ч. самые популярные пляжи, были закрыты на реставрацию или подготовку. Такого быть не должно.
Летний сезон 2024 года лишь подтвердил растущую популярность апарт-отелей у туристов. По данным крупнейших туроператоров по внутреннему туризму, а также сервисов онлайн-бронирования, доля запросов на размещение в апарт-отелях в этом году выросла по сравнению с прошлым годом на 30%. Сами апарт-отели в популярных туристических центрах говорят о приросте числа гостей в 2024 году на 10-15% по сравнению с прошлым годом. Однако любой активно развивающийся сегмент рынка переживает и свои «болезни роста». Это касается и спроса, и предложения. В чем специфика сегодняшней ситуации на рынке апарт-отелей в Сочи? Своим мнением на этот счет поделились:
- Тамара Сосновских, директор по стратегическому развитию сети апарт-отелей Mirror Hotels.
- Валентина Магидс, управляющий партнер и CEO Sateen Group.
- Антон Бодокия, сооснователь, соучредитель и управляющий партнёр компании ADAMAND Resort.
Итоги сезона: что порадовало, что огорчило
Для сочинских апарт-отелей этот летний сезон в целом оказался успешным. Это касалось и глубины бронирования, и уровня загрузки. По словам директора по стратегическому развитию сети апарт-отелей Mirror Hotels Тамары Сосновских, те планы, которые сеть ставила себе на этот сезон, реализованы в полной мере:
– Летние месяцы 2024 года стали для нашей сети очень результативными. Высокая загрузка на уровне 90% наблюдалась во всех отелях. Кроме того, мы видим, что и бархатный сезон в Сочи пользуется популярностью. По предварительным данным, загрузка в сентябре ожидается на таком же уровне.
Одним из популярных отелей в этом сезоне стал Mirror Family в Адлере, потому что там не так много отелей уровня 4* и такого формата, как у нас, а именно концептуальных отелей семейного формата с собственной инфраструктурой. Я имею в виду подогреваемые бассейны, свою территорию, услуги для детей: анимацию, детские площадки, просмотр фильмов, комплименты для детей. Средняя стоимость размещения в отеле Mirror Family этим летом составила около 13 500 руб.
При формировании стоимости номера за сутки мы применяем динамическое ценообразование. В условиях высокой конкуренции на рынке Сочи нам важно быть максимально гибкими. С этой целью мы анализируем конкурентную группу с помощью сервиса Hotel Advisors, который предоставляет информацию о всех участниках рынка и их ценовой политике. Благодаря этому, мы можем составить оптимальную ценовую стратегию, которая позволит нам привлечь больше гостей. Пользуясь случаем, я призываю всех отельеров присоединяться к этому сервису, поскольку чем больше в нем будет участников, тем адекватнее будет оценка рынка и показатели загрузки.
Антон Бодокия, ADAMAND Resort:
– Летний сезон нас порадовал: наши отели как в прибрежной, так и в горной части были загружены на 95%. Удивил тот факт, что летний сезон в нашем прибрежном отеле начался аж в апреле месяце. Также хочу отметить, что наши отели одни из лучших по показателю RevPar, который мы отслеживаем в аналитических системах и, в частности в Hotel Advisors. Не могу сказать, что нас что-то огорчает, однако есть вопросы, которые заслуживают особого внимания, и в этом году это стал дефицит кадров.
Валентина Магидс, Sateen Group:
– Для нашей компании это был первый сезон нашего первого объекта в Сочи, поэтому мы не можем дать объективную оценку – нам пока не с чем сравнить. Но сопоставляя свои результаты с результатами коллег, можно говорить о том, что сезон прошел для нас хорошо. Мы видим, что в целом не уступаем коллегам, а по ряду показателей иногда превосходим их. Добавлю, что наш апарт бутик-отель «Булгаков» открылся в марте, поэтому, когда наши коллеги уже имели плотное бронирование своих апарт-отелей на май-июнь, нам приходилось, условно, подбирать остатки.
Чем огорчены, трудно сказать, но отмечу, что очень поздно открылись пляжи – только 1 июня и то под сильным напором мэра города. А ведь активный приток гостей на курорт начинается с майских праздников, и люди очень ждали открытия пляжей. Увы, большинство из них, в т.ч. самые популярные пляжи, были закрыты на реставрацию или подготовку. Такого быть не должно.
Кто сегодня выбирает апарт-отели
Анализ аудитории и отзывов самих туристов говорит о том, что рост интереса к апарт-отелям вызван не только политической и экономической ситуацией в нашей стране и в мире, а также дефицитом мест в классических отелях в высокий сезон, но и тем, что часть туристов «распробовала» такой тип размещения и целенаправленно выбирает именно его.
В первую очередь это семьи, для которых наличие полноценной кухни – это насущная необходимость, особенно когда в семье есть маленькие дети, требующие привычного для себя питания, а не просто возможность сэкономить на еде в кафе и ресторанах. С другой стороны, более привлекательная цена в апарт-отелях для семей из 4 и более человек – тоже важный фактор, поскольку бронирование двух и более стандартных номеров на большую семью в классических отелях практически всегда оказывается существенно дороже, чем двухкомнатные апартаменты в апарт-отеле. Что же касается двухкомнатных номеров в стандартных отелях, то их в высокий сезон, как правило, остро не хватает.
Второй заметный сегмент аудитории апарт-отелей – командированные, для которых наличие комфортного рабочего места, кухни и стиральной машины по-настоящему важно, и которые в меньшей степени обращают внимание на дополнительные услуги и расширенную инфраструктуру отелей – им попросту некогда всем этим пользоваться.
Все чаще в сторону апарт-отелей смотрят корпоративные заказчики, причем это касается и долгосрочной аренды для командированных сотрудников, и краткосрочных выездов на деловые мероприятия.
Еще один относительно новый сегмент – туристы, бронирующие размещение через туроператоров в период высокого спроса, когда мест в классических отелях не хватает. Если несколько лет назад мало кто из ведущих туроператоров решался на сотрудничество с апарт-отелями из-за сомнений в стабильном качестве сервиса, то сейчас ситуация изменилась, и туроператоры с удовольствием вступают в партнерство с этой категорией отелей, предлагая своим клиентам разнообразие вариантов размещения.
Валентина Магидс, Sateen Group:
– Если говорить о наших гостях, то это те, кто любит камерность. В нашем апарт бутик-отеле «Булгаков» всего 38 апартаментов, и за счет небольшого объема номерного фонда мы можем предоставлять хороший сервис. Наши гости не ощущают сочинской многолюдности даже в пик сезона. Иногда они пишут в отзывах, что плавали в бассейне одни и не замечали, что в отеле еще кто-то живет. И это при 100% загрузке. Нам удалось грамотно проработать пространство.
Если говорить о портрете гостей, то у нас много семей с детьми, много молодежи, аудитория разнообразная. Нельзя сказать, что мы сосредоточены на каком-то узком сегменте, мы открыты для всех. Добавлю, что апарт бутик-отель «Булгаков» – это апарт-отель с концепцией dog-friendly. Причем помимо низких лежанок для четвероногих друзей, которые уже появились в целом ряде отелей, хотя и не во всех, мы еще дарим игрушки по размеру питомца: маленьким собакам – маленькие игрушки, большим – большие, ставим бутилированную воду и покупаем корм. В ряде случае мы можем по запросу даже выгулять собаку.
Антон Бодокия, ADAMAND Resort:
– В целом наши апарт-отели – это клубные отели небольшого формата, которые находятся в центральных частях города: в центре прибрежной части и в центральной части горнолыжного курорта. У нас современный стильный дизайн как интерьеров, так и экстерьеров. Плюс у нас есть подогреваемые бассейны, поэтому нас часто выбирают люди, которые ценят эстетику, выкладывают фотографии в социальных сетях и ориентируются на высокий уровень сервиса и индивидуальный подход. Благодаря клубному формату, мы можем себе это позволить. На территории наших отелей нет дополнительной развлекательной инфраструктуры – ресторанов, SPA, детских площадок, но благодаря расположению в центральных частях курорта, вся развлекательная инфраструктура города и горного кластера находится в непосредственной близости. Нас выбирают гости, для которых важна тишина и хороший сервис: актеры театра и кино, блогеры чтобы сделать качественные и красивые фото.
Это люди с достатком выше среднего, так как ограниченное число номеров позволяет нам ставить более высокую стоимость проживания. Однако в летний период наша целевая аудитория немного размывается. В Сочи существует дефицит качественного размещения в летнее время, поэтому подобная ситуация характерна для многих отелей.
Тамара Сосновских, Mirror Hotels:
– У объектов сети Mirror Hotels достаточно широкая целевая аудитория, но при этом команда отелей придерживается выбранной концепции. Если в высокий сезон апарт-отели в Адлере и Сочи ориентированы в первую очередь на семьи с детьми, то в межсезонье акцент делается на формате bleisure, т.е. на совмещении гостями работы и отдыха (business + leisure). Завоевав популярность в период пандемии, когда многие компании переводили своих сотрудников на удаленную работу, этот формат пребывания остается востребованным и сейчас.
Люди едут к нам со всей страны. Это не только столицы, но и Урал, Сибирь, Поволжье. Есть деловые туристы, приезжающие на форумы и конференции. Нас выбирают представители банковской сферы и сотрудники медицинских компаний, в т.ч. благодаря расположению отелей в топовых локациях Сочи и Адлера. В этом году в двух наших отелях мы открыли конференц-залы, чтобы люди могли проводить стратегические сессии, совещания и прочие рабочие мероприятия, не уходя далеко от своих номеров и не тратя время на дорогу. Есть зоны коворкинга. На корпоративные мероприятия обычно приезжают группы по 30-40 человек. Часто останавливаются съемочные группы, для которых важно разместиться в одном месте на продолжительный срок и иметь возможность работать и жить с комфортом. Для этого все предусмотрено: рабочие зоны, мокрые точки со всем необходимым для самостоятельного приготовления еды на случай, если гостю не хочется никуда выходить. Это и плиты, и вытяжки, и посуда и пр. В апартаментах есть зонирование: зона отдыха, рабочая зона, зона кухни.
Если же мы говорим про виллы и таунхаусы, то это всегда семьи и, как правило, долгосрочная аренда. В наших двух-трехэтажных таунхаусах в поселке Черешня часто останавливаются гости из Москвы и Подмосковья, чьи дети учатся в Сириусе.
Продолжение читайте далее…
Надежда Макатрова, специально для Ассоциации Отельеров АМОС и портала «Новости & Смыслы»
В силу своего объема статья публикуется в 4-х частях по следующим темам:
В первую очередь это семьи, для которых наличие полноценной кухни – это насущная необходимость, особенно когда в семье есть маленькие дети, требующие привычного для себя питания, а не просто возможность сэкономить на еде в кафе и ресторанах. С другой стороны, более привлекательная цена в апарт-отелях для семей из 4 и более человек – тоже важный фактор, поскольку бронирование двух и более стандартных номеров на большую семью в классических отелях практически всегда оказывается существенно дороже, чем двухкомнатные апартаменты в апарт-отеле. Что же касается двухкомнатных номеров в стандартных отелях, то их в высокий сезон, как правило, остро не хватает.
Второй заметный сегмент аудитории апарт-отелей – командированные, для которых наличие комфортного рабочего места, кухни и стиральной машины по-настоящему важно, и которые в меньшей степени обращают внимание на дополнительные услуги и расширенную инфраструктуру отелей – им попросту некогда всем этим пользоваться.
Все чаще в сторону апарт-отелей смотрят корпоративные заказчики, причем это касается и долгосрочной аренды для командированных сотрудников, и краткосрочных выездов на деловые мероприятия.
Еще один относительно новый сегмент – туристы, бронирующие размещение через туроператоров в период высокого спроса, когда мест в классических отелях не хватает. Если несколько лет назад мало кто из ведущих туроператоров решался на сотрудничество с апарт-отелями из-за сомнений в стабильном качестве сервиса, то сейчас ситуация изменилась, и туроператоры с удовольствием вступают в партнерство с этой категорией отелей, предлагая своим клиентам разнообразие вариантов размещения.
Валентина Магидс, Sateen Group:
– Если говорить о наших гостях, то это те, кто любит камерность. В нашем апарт бутик-отеле «Булгаков» всего 38 апартаментов, и за счет небольшого объема номерного фонда мы можем предоставлять хороший сервис. Наши гости не ощущают сочинской многолюдности даже в пик сезона. Иногда они пишут в отзывах, что плавали в бассейне одни и не замечали, что в отеле еще кто-то живет. И это при 100% загрузке. Нам удалось грамотно проработать пространство.
Если говорить о портрете гостей, то у нас много семей с детьми, много молодежи, аудитория разнообразная. Нельзя сказать, что мы сосредоточены на каком-то узком сегменте, мы открыты для всех. Добавлю, что апарт бутик-отель «Булгаков» – это апарт-отель с концепцией dog-friendly. Причем помимо низких лежанок для четвероногих друзей, которые уже появились в целом ряде отелей, хотя и не во всех, мы еще дарим игрушки по размеру питомца: маленьким собакам – маленькие игрушки, большим – большие, ставим бутилированную воду и покупаем корм. В ряде случае мы можем по запросу даже выгулять собаку.
Антон Бодокия, ADAMAND Resort:
– В целом наши апарт-отели – это клубные отели небольшого формата, которые находятся в центральных частях города: в центре прибрежной части и в центральной части горнолыжного курорта. У нас современный стильный дизайн как интерьеров, так и экстерьеров. Плюс у нас есть подогреваемые бассейны, поэтому нас часто выбирают люди, которые ценят эстетику, выкладывают фотографии в социальных сетях и ориентируются на высокий уровень сервиса и индивидуальный подход. Благодаря клубному формату, мы можем себе это позволить. На территории наших отелей нет дополнительной развлекательной инфраструктуры – ресторанов, SPA, детских площадок, но благодаря расположению в центральных частях курорта, вся развлекательная инфраструктура города и горного кластера находится в непосредственной близости. Нас выбирают гости, для которых важна тишина и хороший сервис: актеры театра и кино, блогеры чтобы сделать качественные и красивые фото.
Это люди с достатком выше среднего, так как ограниченное число номеров позволяет нам ставить более высокую стоимость проживания. Однако в летний период наша целевая аудитория немного размывается. В Сочи существует дефицит качественного размещения в летнее время, поэтому подобная ситуация характерна для многих отелей.
Тамара Сосновских, Mirror Hotels:
– У объектов сети Mirror Hotels достаточно широкая целевая аудитория, но при этом команда отелей придерживается выбранной концепции. Если в высокий сезон апарт-отели в Адлере и Сочи ориентированы в первую очередь на семьи с детьми, то в межсезонье акцент делается на формате bleisure, т.е. на совмещении гостями работы и отдыха (business + leisure). Завоевав популярность в период пандемии, когда многие компании переводили своих сотрудников на удаленную работу, этот формат пребывания остается востребованным и сейчас.
Люди едут к нам со всей страны. Это не только столицы, но и Урал, Сибирь, Поволжье. Есть деловые туристы, приезжающие на форумы и конференции. Нас выбирают представители банковской сферы и сотрудники медицинских компаний, в т.ч. благодаря расположению отелей в топовых локациях Сочи и Адлера. В этом году в двух наших отелях мы открыли конференц-залы, чтобы люди могли проводить стратегические сессии, совещания и прочие рабочие мероприятия, не уходя далеко от своих номеров и не тратя время на дорогу. Есть зоны коворкинга. На корпоративные мероприятия обычно приезжают группы по 30-40 человек. Часто останавливаются съемочные группы, для которых важно разместиться в одном месте на продолжительный срок и иметь возможность работать и жить с комфортом. Для этого все предусмотрено: рабочие зоны, мокрые точки со всем необходимым для самостоятельного приготовления еды на случай, если гостю не хочется никуда выходить. Это и плиты, и вытяжки, и посуда и пр. В апартаментах есть зонирование: зона отдыха, рабочая зона, зона кухни.
Если же мы говорим про виллы и таунхаусы, то это всегда семьи и, как правило, долгосрочная аренда. В наших двух-трехэтажных таунхаусах в поселке Черешня часто останавливаются гости из Москвы и Подмосковья, чьи дети учатся в Сириусе.
Продолжение читайте далее…
Надежда Макатрова, специально для Ассоциации Отельеров АМОС и портала «Новости & Смыслы»
В силу своего объема статья публикуется в 4-х частях по следующим темам:
- Апарт-отели: плюсы и минусы бурного роста. Итоги сезона: что порадовало, что огорчило? Кто сегодня выбирает апарт-отели?
- Позиционирование апарт-отелей: взгляд отельеров и гостей. Что меняется на рынке апарт-отелей Сочи в последние годы?
- Что мешает развитию апарт-отелей? Собственники апартаментов: специфика взаимодействия.
- Продвижение и продажи в сегменте апарт-отелей. Какая поддержка нужна апарт-отелям?
на фото Надежда Макатрова