За последние 3 года в стране произошёл резкий рост как гостиничных проектов, так и поток инвестиций в отельный бизнес. Отправной точкой стала пандемия, обнажившая российским туристам печальные особенности отдыха на родине. Увы, качественных гостиничных объектов не хватало. Обнаружив свободную нишу, тысячи бизнесменов решили переквалифицироваться в отельеры. Но вырваться в лидеры и стать №1 – сложная задача. Недавно в Москве прошла первая отраслевая конференция, посвящённая созданию и управлению строительством объектов гостиничной недвижимости.
Один из показательных примеров дефицита качественных объектов размещения – Дагестан, на который звёздная слава обрушилась в 2020 году. Спрос туристов превосходил предложения. А то, что были готовы предоставить отельеры, многих путешественников не устраивало. Это стало стимулом для трансформации отельного бизнеса в Дагестане. Сдвинулись с мёртвой точки отельеры и в других регионах, стали реновироваться старые гостиницы и открываться новые. В чём ошибаются отельеры? Востребованы ли сейчас новые объекты размещения? Не лопнет ли мыльный пузырь гостиничного бизнеса от переизбытка предложений?
Один из показательных примеров дефицита качественных объектов размещения – Дагестан, на который звёздная слава обрушилась в 2020 году. Спрос туристов превосходил предложения. А то, что были готовы предоставить отельеры, многих путешественников не устраивало. Это стало стимулом для трансформации отельного бизнеса в Дагестане. Сдвинулись с мёртвой точки отельеры и в других регионах, стали реновироваться старые гостиницы и открываться новые. В чём ошибаются отельеры? Востребованы ли сейчас новые объекты размещения? Не лопнет ли мыльный пузырь гостиничного бизнеса от переизбытка предложений?
В чём ошибаются инвесторы?
Первой ласточкой стала конференция «Сопровождение создания и строительства объектов гостиничной недвижимости: инструменты и технологии», организованная ГК SMART ENGINEERS и УК «Альянс Отель Менеджмент». Прошедшие 3 года показали, что новички в отельном бизнесе способны наломать немало дров. И одна из основных проблем – непонимание специфики отельного бизнеса. А ещё самонадеянность и нежелание обращаться к профессионалам. От этого и зависит, будет проект успешным или бизнес потерпит крах. Ключевые факторы гостиничного проекта, который сможет стать конкурентоспособным:
Все эти вопросы на конференции обсудили дизайнеры, проектировщики, подрядчики, представители управляющих компаний, инвесторы и строители.
- Актуальность темы назрела за последние годы, поэтому мы с коллегами решили провести конференцию, что называется, на злобу дня, - рассказывает Вадим Прасов, генеральный директор УК «Альянс Отель Менеджмент», вице-президент Федерации Рестораторов и Отельеров России. – Конференция показала, что есть вопросы, которые ранее вообще не звучали применительно к отельному бизнесу. Сама реализация гостиничного проекта – серьёзный процесс. Начиная от строительства отеля с нуля, в среднем на это уходит от 2,5 до 3,5 лет, до прохождения различных экспертиз, функционирование службы заказчика… Проблема в том, что 99,9% инвесторов в мире, которые вкладывают средства в гостиничный проект, - они новички в отельном бизнесе. То есть, заработали деньги в других сферах и решили вложить их в отель. Весь процесс строительства объекта они видят со стороны потребителя, но этого недостаточно для профессионального проектирования. Важно, чтобы на этапе проектирования учитывались современные тренды в области гостиничных технологий, а в процессе реализация – технических и гостиничных операторов. Тот набор функций, которые применяется в отелях, страдает архаизмом. Проектировщики ориентируется на устаревшие материалы, в том числе, нормативные. Например, свод правил по проектированию гостиниц, который приняли в 2021 году, по внутреннему содержанию морально устарел лет на 10-15.
В чём чаще ошибаются начинающие отельеры? Всем известно, что стандартная сетка колонн в промышленных сооружениях составляет 6 метров. Но для гостиничного бизнеса это не лучшее решение. Или, например, многие забывают о важности лифта. Точнее, они есть, но в недостаточном количестве, да и служебный лифт закладывают далеко не в каждый проект. В отельных ресторанах случается, что кухня связана с рестораном, а с банкетным залом – нет. И проведение банкетов становится проблемой. Не придают значение дизайну. Об этом на конференции рассказывала Ольга Гужаускайте, генеральный директор компании «Future hotel design»:
- Моя компания занимается внутренними интерьерами гостиниц – это важная составляющая, чтобы создать гостю впечатления. Так как мы все делаем общее дело, то необходимо полное взаимопонимание между дизайнерами, подрядчиками и заказчиками. А ещё важен ответ на вопрос: объект с какими задачами мы хотим получить в итоге? Чтобы не было ситуаций, когда мы, дизайнеры, проектируем отель 3 или 4 звезды, а подрядчик вообще не имеет понятия, как строить отель! Поэтому моё выступление было посвящено особенностям взаимодействия на объекте. Я привела три примера из нашей практики, когда структура взаимодействия главных действующих лиц, от инвесторов до компании, которая реализует проект, выстроена не по классическому варианту. Важна и экспертность, но, к сожалению, с этим проблемы. Когда на первое место выходит бюджет, то всегда найдётся тот, кто предложит дешевле. Это чревато ошибками, пословица «скупой платит дважды» здесь работает на 100%. Поэтому всегда выбирайте компании с опытом работы в гостиничном бизнесе!
- Профессиональный подход к управлению и контролю строительства.
- Глубокое понимание специфики проекта и технологий гостиничного бизнеса.
- Качество применяемых материалов и технических решений.
- Детальная проработка проектных и дизайнерских решений.
- Планирование управления цепочками поставок и графиком реализации проекта в целом.
Все эти вопросы на конференции обсудили дизайнеры, проектировщики, подрядчики, представители управляющих компаний, инвесторы и строители.
- Актуальность темы назрела за последние годы, поэтому мы с коллегами решили провести конференцию, что называется, на злобу дня, - рассказывает Вадим Прасов, генеральный директор УК «Альянс Отель Менеджмент», вице-президент Федерации Рестораторов и Отельеров России. – Конференция показала, что есть вопросы, которые ранее вообще не звучали применительно к отельному бизнесу. Сама реализация гостиничного проекта – серьёзный процесс. Начиная от строительства отеля с нуля, в среднем на это уходит от 2,5 до 3,5 лет, до прохождения различных экспертиз, функционирование службы заказчика… Проблема в том, что 99,9% инвесторов в мире, которые вкладывают средства в гостиничный проект, - они новички в отельном бизнесе. То есть, заработали деньги в других сферах и решили вложить их в отель. Весь процесс строительства объекта они видят со стороны потребителя, но этого недостаточно для профессионального проектирования. Важно, чтобы на этапе проектирования учитывались современные тренды в области гостиничных технологий, а в процессе реализация – технических и гостиничных операторов. Тот набор функций, которые применяется в отелях, страдает архаизмом. Проектировщики ориентируется на устаревшие материалы, в том числе, нормативные. Например, свод правил по проектированию гостиниц, который приняли в 2021 году, по внутреннему содержанию морально устарел лет на 10-15.
В чём чаще ошибаются начинающие отельеры? Всем известно, что стандартная сетка колонн в промышленных сооружениях составляет 6 метров. Но для гостиничного бизнеса это не лучшее решение. Или, например, многие забывают о важности лифта. Точнее, они есть, но в недостаточном количестве, да и служебный лифт закладывают далеко не в каждый проект. В отельных ресторанах случается, что кухня связана с рестораном, а с банкетным залом – нет. И проведение банкетов становится проблемой. Не придают значение дизайну. Об этом на конференции рассказывала Ольга Гужаускайте, генеральный директор компании «Future hotel design»:
- Моя компания занимается внутренними интерьерами гостиниц – это важная составляющая, чтобы создать гостю впечатления. Так как мы все делаем общее дело, то необходимо полное взаимопонимание между дизайнерами, подрядчиками и заказчиками. А ещё важен ответ на вопрос: объект с какими задачами мы хотим получить в итоге? Чтобы не было ситуаций, когда мы, дизайнеры, проектируем отель 3 или 4 звезды, а подрядчик вообще не имеет понятия, как строить отель! Поэтому моё выступление было посвящено особенностям взаимодействия на объекте. Я привела три примера из нашей практики, когда структура взаимодействия главных действующих лиц, от инвесторов до компании, которая реализует проект, выстроена не по классическому варианту. Важна и экспертность, но, к сожалению, с этим проблемы. Когда на первое место выходит бюджет, то всегда найдётся тот, кто предложит дешевле. Это чревато ошибками, пословица «скупой платит дважды» здесь работает на 100%. Поэтому всегда выбирайте компании с опытом работы в гостиничном бизнесе!
Не бойтесь – просто работайте!
Что делать отельеру, чтобы правильно реализовать проект? Помнить о ключевых моментах:
- Рекомендую обращаться к гостиничным операторам, то есть, тем компаниям, которые профессионально управляют отелями, - объясняет Вадим Прасов. – Есть хорошие российские операторы, информации о них можно собрать как через поисковики, так и посредством живого общения, благо профессиональных мероприятий хватает, на которых инвесторы, реализующие свой первый гостиничный проект могут пообщаться с уже опытными коллегами. Гостиничный оператор, принимая участие в проектировании, понимает, что ему дальше этим объектом управлять и поэтому максимально заинтересован, чтобы комплекс получился комфортным, современным, в кратчайшие сроки и в адекватном инвестиционном бюджете. То есть, чтобы деньги не были потрачены зря. Кстати, от качества строительства зависит и то, когда объект уйдет на реновацию. Если делать хорошо и качественно, то в среднем этот срок – 10-12 лет. В противном случае, если не привлекать профессионалов и не использовать качественные материалы, потребность в реновации может возникнуть и через 3 года. Также существуют консультанты – те люди, которые на ранней стадии проекта помогут внести в него здравый смысл. Я сталкиваюсь с инвесторами, которые уже построили гостиницу, а потом говорят: «Если бы я знал!..» А кто вам мешает узнать? Я слышу в ответ, что они не думали, что у отелей жёсткая специфика. Вроде как все по миру путешествовали и понимают, как должна выглядеть гостиница. Они уверены, что опыт проживания в большом количестве отелей позволит сформировать правильную концепцию для создания гостиничного продукта. Но этих знаний недостаточно! Нужно учесть огромное количество нюансов. Девелоперы потом осознают, что гостиничный бизнес состоит из тысячи мелочей. Но бояться не стоит, надо просто работать и обращаться к экспертам.
- Стратегия. Так, например, подход к возведению отеля в центре города будет отличаться от отеля на берегу моря. Важно создать предварительную концепцию, учитывающую риски проекта на начальной стадии инвестиционно-строительного проекта.
- На стадии бизнес-планирования учесть месторасположение и характеристики ближайшего гостиничного фонда, категорию, номерной фонд, площадь, зонирование реализуемого объекта, ориентировочные цены на проживание, среднегодовую загрузку, сезонность, штат, дополнительные.
- Всегда привлекать профессионалов с опытом работы в гостиничном бизнесе. Не только проектировщиков, дизайнеров и строителей, но и гостиничных технологов. Итог предпроектного консультирования – формирование основных требований к проекту.
- Правильно выбрать подрядчика – финансового-здорового и не перегруженного в моменте большим числом одновременно реализующихся проектов.
- До проведения тендера на генподряд сформировать бюджет строительства. Подготовить оценочную стоимость строительства (то есть понять, сколько будет стоить реализовать конкретный проект), далее эту стоимость разложить во времени – привязать к графику строительства и финансирования.
- Самым главным документом в тендерном пакете на выбор генерального подрядчика должен стать проект договора генерального подряда. Желательно, чтобы он был сформулирован юридической службой заказчика и включал технологические и концептуальные особенности конкретного проекта – от этого зависит, как будет формироваться цена контракта.
- Просчитывать ситуацию на годы вперёд, чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства, а управляющие компании могли впоследствии продавать размещение в номерах.
- Уделять внимание архитектуре и дизайну. Современным туристам важен не только комфорт, но и впечатления.
- Рекомендую обращаться к гостиничным операторам, то есть, тем компаниям, которые профессионально управляют отелями, - объясняет Вадим Прасов. – Есть хорошие российские операторы, информации о них можно собрать как через поисковики, так и посредством живого общения, благо профессиональных мероприятий хватает, на которых инвесторы, реализующие свой первый гостиничный проект могут пообщаться с уже опытными коллегами. Гостиничный оператор, принимая участие в проектировании, понимает, что ему дальше этим объектом управлять и поэтому максимально заинтересован, чтобы комплекс получился комфортным, современным, в кратчайшие сроки и в адекватном инвестиционном бюджете. То есть, чтобы деньги не были потрачены зря. Кстати, от качества строительства зависит и то, когда объект уйдет на реновацию. Если делать хорошо и качественно, то в среднем этот срок – 10-12 лет. В противном случае, если не привлекать профессионалов и не использовать качественные материалы, потребность в реновации может возникнуть и через 3 года. Также существуют консультанты – те люди, которые на ранней стадии проекта помогут внести в него здравый смысл. Я сталкиваюсь с инвесторами, которые уже построили гостиницу, а потом говорят: «Если бы я знал!..» А кто вам мешает узнать? Я слышу в ответ, что они не думали, что у отелей жёсткая специфика. Вроде как все по миру путешествовали и понимают, как должна выглядеть гостиница. Они уверены, что опыт проживания в большом количестве отелей позволит сформировать правильную концепцию для создания гостиничного продукта. Но этих знаний недостаточно! Нужно учесть огромное количество нюансов. Девелоперы потом осознают, что гостиничный бизнес состоит из тысячи мелочей. Но бояться не стоит, надо просто работать и обращаться к экспертам.
Россия – страна малых отелей
Перспективно ли сейчас инвестировать в гостиничный бизнес? Не перенасыщен ли рынок и не лопнет ли однажды раздутый мыльный пузырь? Эксперты сходятся во мнении, что кризис «перепроизводства» в ближайшие 5 лет нам не грозит. Во-первых, количество инвесторов не запредельное. Во-вторых, отелей много, но большинство из них небольшие, по 20-30 номеров, построенные практически «на глазок». Поэтому в качественных объектах размещения потребность остаётся. В среднем номерной фонд отелей в России как раз и состоит из 30 номеров. А вот профессиональный гостиничный оператор управляет объектом с номерным фондом от 100 номеров.
- В США среднее количество номеров в отеле 100, в Китае – 120. Поэтому мы этакая страна малых отелей, - резюмирует Вадим Прасов. – До пандемии у инвесторов не было стимула строить качественную гостиничную инфраструктуру, потому что платежеспособные гости предпочитали тратить деньги на отдых в других странах. Потом внезапно оказалось, что и в России есть, где отдохнуть и что посмотреть. Но вот мест, где можно остановиться с комфортом, не так много.
Стоит отметить, что появилась и поддержка от государства, что на руку всем инвесторам. Принято 141 постановление Правительства РФ по субсидированным кредитам (с процентной ставкой от 3 до 5%% годовых, сроком до 15 лет) на строительство гостиниц от 3* с номерным фондом от 120 номеров (либо с площадью здания от 5000 кв.м.). Также с 01.07.22 для отелей установлена нулевая ставка НДС, правда пока не на весь объем гостиничных услуг, а на проживание и завтрак, но начало положено. А с 01.01.23 нулевой НДС распространен и на туроператоров. Впервые за несколько десятилетий государство обратило внимание на гостиничную отрасль как отрасль экономики!
- Корпорация Туризм.РФ активно участвует в финансировании проектов по строительству и реконструкции объектов туристической инфраструктуры – гостиниц, деловых и туристических центров, санаторно-курортных объектов, - отмечает Михаил Вагайцев, директор департамента по взаимодействию с инвесторами АО «Корпорация Туризм.РФ». – Для частных инвесторов мы становимся партнёром и проходим путь от идеи, разработки индивидуальных финансовых решений с учётом специфики конкретных проектов, анализа предоставляемых материалов, подготовки рекомендаций в отношении структурирования проектов и организации долгового финансирования до ввода объектов в эксплуатацию.
У гостиничной индустрии России есть все шансы, что новые современные отели со временем вытеснят старые и некомфортные. Как минимум, такая конкуренция станет стимулом для реновации «отстающих» объектов размещения и вытеснит укоренившийся южный стереотип под названием «У нас море, к нам и так поедут»!
- В США среднее количество номеров в отеле 100, в Китае – 120. Поэтому мы этакая страна малых отелей, - резюмирует Вадим Прасов. – До пандемии у инвесторов не было стимула строить качественную гостиничную инфраструктуру, потому что платежеспособные гости предпочитали тратить деньги на отдых в других странах. Потом внезапно оказалось, что и в России есть, где отдохнуть и что посмотреть. Но вот мест, где можно остановиться с комфортом, не так много.
Стоит отметить, что появилась и поддержка от государства, что на руку всем инвесторам. Принято 141 постановление Правительства РФ по субсидированным кредитам (с процентной ставкой от 3 до 5%% годовых, сроком до 15 лет) на строительство гостиниц от 3* с номерным фондом от 120 номеров (либо с площадью здания от 5000 кв.м.). Также с 01.07.22 для отелей установлена нулевая ставка НДС, правда пока не на весь объем гостиничных услуг, а на проживание и завтрак, но начало положено. А с 01.01.23 нулевой НДС распространен и на туроператоров. Впервые за несколько десятилетий государство обратило внимание на гостиничную отрасль как отрасль экономики!
- Корпорация Туризм.РФ активно участвует в финансировании проектов по строительству и реконструкции объектов туристической инфраструктуры – гостиниц, деловых и туристических центров, санаторно-курортных объектов, - отмечает Михаил Вагайцев, директор департамента по взаимодействию с инвесторами АО «Корпорация Туризм.РФ». – Для частных инвесторов мы становимся партнёром и проходим путь от идеи, разработки индивидуальных финансовых решений с учётом специфики конкретных проектов, анализа предоставляемых материалов, подготовки рекомендаций в отношении структурирования проектов и организации долгового финансирования до ввода объектов в эксплуатацию.
У гостиничной индустрии России есть все шансы, что новые современные отели со временем вытеснят старые и некомфортные. Как минимум, такая конкуренция станет стимулом для реновации «отстающих» объектов размещения и вытеснит укоренившийся южный стереотип под названием «У нас море, к нам и так поедут»!
Источник: News&Meanings
