Вложение средств в недвижимость всегда считалось привлекательным сценарием пассивного дохода. Однако в последние годы на пике популярности приобретение квадратных метров в апарт-отелях. Головы инвесторов затуманивает перспектива рекордной доходности и отсутствие хлопот. Ведь контроль за недвижимостью можно переложить на плечи управляющей компании! Но не всё так гладко. Где спрятаны подводные камни? О чём забывают инвесторы? И на чей всё же стороне управляющие компании – инвестора или гостя?
Количество апарт-отелей в России растёт как на дрожжах. Сочи, разумеется, в лидерах перспективного сегмента туристического рынка. Многие инвесторы активно бросились осваивать новую нишу, но столкнулись с тем, что реальность не оправдала ожидания. Главная причина – незнание специфики рынка, желание получить быструю выгоду и диктование своих условий управляющим компаниям. Сейчас в Сочи нередки случаи, когда инвесторы пытаются продать апартаменты, так и не ставшие для их обладателей золотым прииском. О нюансах инвестирования в апарт-отели в нашем материале.
Количество апарт-отелей в России растёт как на дрожжах. Сочи, разумеется, в лидерах перспективного сегмента туристического рынка. Многие инвесторы активно бросились осваивать новую нишу, но столкнулись с тем, что реальность не оправдала ожидания. Главная причина – незнание специфики рынка, желание получить быструю выгоду и диктование своих условий управляющим компаниям. Сейчас в Сочи нередки случаи, когда инвесторы пытаются продать апартаменты, так и не ставшие для их обладателей золотым прииском. О нюансах инвестирования в апарт-отели в нашем материале.
Манипуляция цифрами
В гостиничной индустрии апарт-отели стали глотком свежего воздуха. На российском рынке недвижимости первые подобные комплексы стали появляться в 2014-2016 годах. По сути, от классических гостиниц они отличаются наличием кухни и работе с частным инвестором. Напомним, что в апарт-отелях каждая единица номерного фонда принадлежит разным собственникам, а не одному владельцу. Поэтому грамотно управлять таким объектом может только профессиональный отельный оператор, который учтёт интересы инвесторов, гостей и сам не останется в минусе.
Головная боль всех управляющих компаний в том, что они сталкиваются с неоправданным ожиданием инвесторов. Виной всему агрессивная реклама со стороны агентов по недвижимости. В попытке продать побыстрее и подороже, они обещают инвесторам молочные реки и кисельные берега. На деле же получается, что цифры окупаемости объекта взяты из воздуха. Разрешать ситуацию приходится управляющим компаниям.
– Главная задача управляющей компании – обеспечить высокую доходность и быструю окупаемость, – объясняет Антон Бодокия, заместитель руководителя комитета по развитию рынка управляющих компаний Ассоциации Отельеров АМОС, сооснователь и управляющий партнёр компании «Adamand Resort». – Но отделы продаж и агенты по недвижимости зачастую манипулируют цифрами, сознательно не показывают какие-то дополнительные операционные расходы. Самое простое – это посчитать, что дважды два равно четыре. Вот сутки стоят 10 тысяч рублей, 30 дней в месяц, загрузка 70%. Умножайте и получайте свой доход!
Для потенциальных инвесторов Сочи – один из самых привлекательных туристических городов России. И курорт действительно даёт возможность заработать! Но только в том случае, если будущий инвестор получит реальную информацию о доходности объектов. Неоднозначная ситуация в сфере апарт-отелей складывается не только по причине дефицита информация. Поскольку такой инструмент инвестирования довольно новый, то и примеров для сравнения и выводов недостаточно. И это благодатная почва для всевозможных мифов и слухов.
– В 2024 и 2025 годах в России запустят огромное количество номерного фонда, поэтому обмануть инвесторов будет уже не так-то просто, – продолжает Антон Бодокия. – Что ещё можно сделать, чтобы изменить ситуацию? Чаще поднимать эту тему в публичном поле. Я регулярно пишу о проблемах отрасли в моих соцсетях, выступаю на отраслевых мероприятиях, даю комментарии в СМИ… Да, нужно образовывать инвесторов! Чтобы они понимали простую вещь – считать нужно не только доходность, но и учитывать определённые факторы. Например, окупаемость объекта на начальном этапе строительства и перед запуском разная. И таких моментов много.
Головная боль всех управляющих компаний в том, что они сталкиваются с неоправданным ожиданием инвесторов. Виной всему агрессивная реклама со стороны агентов по недвижимости. В попытке продать побыстрее и подороже, они обещают инвесторам молочные реки и кисельные берега. На деле же получается, что цифры окупаемости объекта взяты из воздуха. Разрешать ситуацию приходится управляющим компаниям.
– Главная задача управляющей компании – обеспечить высокую доходность и быструю окупаемость, – объясняет Антон Бодокия, заместитель руководителя комитета по развитию рынка управляющих компаний Ассоциации Отельеров АМОС, сооснователь и управляющий партнёр компании «Adamand Resort». – Но отделы продаж и агенты по недвижимости зачастую манипулируют цифрами, сознательно не показывают какие-то дополнительные операционные расходы. Самое простое – это посчитать, что дважды два равно четыре. Вот сутки стоят 10 тысяч рублей, 30 дней в месяц, загрузка 70%. Умножайте и получайте свой доход!
Для потенциальных инвесторов Сочи – один из самых привлекательных туристических городов России. И курорт действительно даёт возможность заработать! Но только в том случае, если будущий инвестор получит реальную информацию о доходности объектов. Неоднозначная ситуация в сфере апарт-отелей складывается не только по причине дефицита информация. Поскольку такой инструмент инвестирования довольно новый, то и примеров для сравнения и выводов недостаточно. И это благодатная почва для всевозможных мифов и слухов.
– В 2024 и 2025 годах в России запустят огромное количество номерного фонда, поэтому обмануть инвесторов будет уже не так-то просто, – продолжает Антон Бодокия. – Что ещё можно сделать, чтобы изменить ситуацию? Чаще поднимать эту тему в публичном поле. Я регулярно пишу о проблемах отрасли в моих соцсетях, выступаю на отраслевых мероприятиях, даю комментарии в СМИ… Да, нужно образовывать инвесторов! Чтобы они понимали простую вещь – считать нужно не только доходность, но и учитывать определённые факторы. Например, окупаемость объекта на начальном этапе строительства и перед запуском разная. И таких моментов много.
Далеко не все инвесторы задумываются о сезонности. Ведь получать выгоду невозможно круглый год. Даже в Сочи! Есть период высокого сезона, когда апартаменты разлетаются как горячие пирожки, а есть довольно грустное межсезонье. Осенью и весной гарантировать 100% загрузку практически никто не в силах. Поэтому доход собственника апартаментов имеет аналогичную сезонность. И эти условия нужно учитывать при расчёте окупаемости. Для примера можно привести распределение годового дохода собственников апартаментов в Центральной части Сочи на расстоянии 1 километр от моря. Как отмечает Антон Бодокия, можно увидеть следующую картину доходов:
Как видите, основной доход всё же приходится всего лишь на три месяца.
- Первый квартал приносит лишь 10% годового дохода.
- Второй квартал увеличивает эту долю до 25%.
- Третий квартал является пиком сезона с 50% годового дохода.
- Четвёртый квартал замыкает год с 15% дохода.
Как видите, основной доход всё же приходится всего лишь на три месяца.
Как обучить инвестора?
Бывают случаи, когда инвесторы начинают диктовать управляющим компаниям правила игры. Это похоже на ситуацию, когда пациент объясняет врачу, как всё-таки «правильно» его лечить. Отельным операторам приходится проявлять чудеса дипломатии – объяснять инвесторам, что ему не следует загружать голову вопросами, в которых у него нет должной экспертности. В противном случае возникает вопрос: зачем платить вознаграждение управляющей компании, если собственник всё хочет делать сам и влиять на жизнедеятельность отеля? Отличительная особенность управляющих компаний – это профессиональная команда сотрудников, опыт и чёткая стратегия развития. Именно отельный оператор занимается всей рутиной, в которую собственнику погружаться не имеет смысла. Без управляющий компании любой апарт-отель – это просто квадратные метры. Безусловно, важна максимальная прозрачность всех процессов со стороны отельного оператора.
– Я считаю, что инвесторы должны только вложиться в нужный объект и поверить в него изначально, – резюмирует Антон Бодокия. – То есть, вложиться и получать доход. Что касается динамики доходности, то её отслеживаем в разрезе хотя бы 2-х лет. Потому что многие делают вывод в первый год работы, а это большая ошибка. В любом бизнесе первый год – это время на то, чтобы раскачаться. Спустя два года можно оценивать результат. Наши объекты через этот срок приносят хорошую прибыль. Обещать инвестору золотые горы в первый год работы – неправильно. Когда собственник не видит сразу обещанной доходности, то у него начинается паника. Многие пытаются продать свои квадратные метры, причём дешевле, чем покупали.
Образовывать потенциальных инвесторов можно с помощью различных отраслевых конференций. Ещё один вариант – специализированное обучение. В планах у комитета по развитию рынка управляющих компаний Ассоциации Отельеров АМОС – проведение совместного обучения с крупными игроками рынка. Такие мероприятия позволяют собрать на одной площадке как начинающих инвесторов, так и профессионалов, которые могут поделиться опытом.
– Я считаю, что инвесторы должны только вложиться в нужный объект и поверить в него изначально, – резюмирует Антон Бодокия. – То есть, вложиться и получать доход. Что касается динамики доходности, то её отслеживаем в разрезе хотя бы 2-х лет. Потому что многие делают вывод в первый год работы, а это большая ошибка. В любом бизнесе первый год – это время на то, чтобы раскачаться. Спустя два года можно оценивать результат. Наши объекты через этот срок приносят хорошую прибыль. Обещать инвестору золотые горы в первый год работы – неправильно. Когда собственник не видит сразу обещанной доходности, то у него начинается паника. Многие пытаются продать свои квадратные метры, причём дешевле, чем покупали.
Образовывать потенциальных инвесторов можно с помощью различных отраслевых конференций. Ещё один вариант – специализированное обучение. В планах у комитета по развитию рынка управляющих компаний Ассоциации Отельеров АМОС – проведение совместного обучения с крупными игроками рынка. Такие мероприятия позволяют собрать на одной площадке как начинающих инвесторов, так и профессионалов, которые могут поделиться опытом.
Отсрочка для отельеров: готовимся к сезону!
Стремительный рост числа апарт-отелей – это возможность для мощного рывка всего туристического рынка. Во-первых, в выигрыше остаются застройщики. Во-вторых, управляющие компании, поскольку такие объекты нуждаются в грамотном управлении. В-третьих, фирмы, которые занимаются оснащением объектов размещения. Важно помнить, что апарт-отель – это не просто красивые стены, которые сразу приносят доход. Успешность апарт-отеля начинается с этапа строительства. Любой застройщик, равно как и инвестор, должен понимать специфику будущего объекта размещения уже на этапе проектирования. Только в этом случае можно чётко проработать стратегию продаж и просчитать окупаемость.
– Туристическая отрасль постоянно в развитии, поэтому всем участникам рынка — и застройщикам, и инвесторам, и отельным операторам, и, поставщикам, нужно всегда держать руку на пульсе, – комментирует Михаил Земсков, исполнительный директор компании «Estre», поставщик товаров HoReCa. – Открывается много новых объектов размещения, которым требуется качественное оснащение. При этом не у всех в нужный момент времени есть необходимый объем средств, чтобы инвестировать в качество. Мы заметили, что среди отельеров есть спрос на отсроченный платёж. И решили, что наша компания может предоставить им такую возможность. Это помогает подготовить отель к сезону, а рассчитаться позже. Такой вариант вызывает интерес! Мы предлагаем варианты отсрочки с минимальным взносом от 30% без дополнительных наценок. Период оплаты подбирается индивидуально под каждого клиента.Отмечу, что подобных примеров сотрудничества в нашей отрасли до этого мы не встречали. Отсрочку компании иногда давали, но только постоянным и проверенным клиентам. Сейчас мы помогаем отелю спокойно подготовиться к сезону. В любом случае сделка совершена, оборот компании увеличивается, все остаются в плюсе!
– Туристическая отрасль постоянно в развитии, поэтому всем участникам рынка — и застройщикам, и инвесторам, и отельным операторам, и, поставщикам, нужно всегда держать руку на пульсе, – комментирует Михаил Земсков, исполнительный директор компании «Estre», поставщик товаров HoReCa. – Открывается много новых объектов размещения, которым требуется качественное оснащение. При этом не у всех в нужный момент времени есть необходимый объем средств, чтобы инвестировать в качество. Мы заметили, что среди отельеров есть спрос на отсроченный платёж. И решили, что наша компания может предоставить им такую возможность. Это помогает подготовить отель к сезону, а рассчитаться позже. Такой вариант вызывает интерес! Мы предлагаем варианты отсрочки с минимальным взносом от 30% без дополнительных наценок. Период оплаты подбирается индивидуально под каждого клиента.Отмечу, что подобных примеров сотрудничества в нашей отрасли до этого мы не встречали. Отсрочку компании иногда давали, но только постоянным и проверенным клиентам. Сейчас мы помогаем отелю спокойно подготовиться к сезону. В любом случае сделка совершена, оборот компании увеличивается, все остаются в плюсе!
Резюмируя, отметим:перед современными отельерами открыты все дороги. Правильно выбранные управляющие компании помогут стать инвесторам активными участниками индустрии гостеприимства и получать стабильный пассивный доход, а гостям – подарить комфорт и уют. Проверенные поставщики и специальные предложения от лояльных компаний – способ подготовиться к сезону быстро и на выгодных условиях! Инвесторам стоит обучаться, проверять информацию и понимать, что кроме вложения средств необходим стратегический подход к планированию доходов. Чем больше взаимодействия и открытого диалога между участниками рынка, тем больше шансов, что уже в ближайшем будущем любые конфликты и недопонимания будут сведены к минимуму!
Источник: News&Meanings